台灣少子化、高齡化趨勢加劇，加上房價居高不下，近期有網友在PTT發文探討：「未來是否能用300萬買到雙北或桃園的70年老公寓？」貼文引發熱議。多數人認為，老屋雖可能因屋齡過高而跌價，但「地段」仍是決定價值的關鍵，蛋黃區老宅因土地價值高，崩跌空間有限；但蛋白、蛋殼區若無人接手，恐淪為「廢墟化」危機。
少子化衝擊房市？網友看法兩極
原PO推論，台灣生育率低迷，未來年輕人口減少，新屋供給有限下，老屋可能因乏人問津而價格崩跌，甚至「300萬買雙北老宅」不再是夢。然而此觀點遭多數網友反駁，直言「台北屋主不缺錢，寧願放著養地也不賤賣」、「現在就有低價老屋，問題是貸款難、整修貴，你敢買嗎？」
更有網友以現實案例提醒，目前雙北40年以上老宅，若地段精華，單價仍動輒50萬至80萬元，總價破千萬者比比皆是，「20年前就有人預言房價崩盤，結果等到現在還在漲」。
老屋三大風險：貸款、翻修、管理困境
對於有意撿便宜的購屋族，網友點出三大隱憂：
- 貸款門檻高：銀行對高齡老屋放貸保守，屋齡超過50年者，恐需全現金購屋，對首購族門檻極高。
- 翻修成本飆升：老屋翻新費用逐年上漲，一名網友直言：「現在水電重拉、結構補強加裝修，500萬跑不掉，20年後工錢只會更貴。」
- 管理失能危機：公寓大廈若無管委會，公設維護、管線老舊問題將成噩夢，甚至可能因住戶意見分歧，淪為無人管理的危樓。
蛋黃區老宅仍有「兩大優勢」
儘管風險高，但房地產專家分析，精華地段的老宅仍具投資價值：
- 土地持分高：公寓產品地坪持分大，若位於都更熱區，未來整合成功後，增值潛力可觀。
- 租金與稅負優勢：老屋房屋稅低、投報率穩定，尤其捷運、學區、商圈周邊物件，出租需求強勁。
「重點不是屋齡，而是土地價值。」專家提醒，購置老屋前需確認三大要點：頂樓違建是否影響都更、社區是否有自主更新意願，以及結構安全是否經專業評估。
未來房市兩極化：蛋黃區抗跌、蛋殼區恐淪鬼城
對於網友臆測「20年後老屋崩盤」，專家認為，不同區域將走向極端分化：
- 蛋黃區：雙北、桃園核心地段因土地稀缺，老宅價格受都更、危老重建議題支撐，難大幅下跌。
- 蛋白、蛋殼區：若人口持續外流、缺乏就業與交通建設，老屋可能因無人維護和管理，逐漸淪為「廢墟化」社區，甚至出現「10萬元也賣不掉」的慘況。
自住慎選、投資看長線
鉅軒代書建議，若以自住為目的購買老宅，需將「翻修成本」納入總預算，並優先選擇管線已更新、鄰近生活機能的物件；若瞄準投資，則應聚焦具都更題材的區塊，並耐心等待整合機會。畢竟，「時間或許會摧毀建築，但黃金地段永遠是房市不敗的王道。」
