隨著央行第七波選擇性信用管制發酵，國內房貸市場迎來結構性轉變。根據聯徵中心最新統計，2023年12月主要金融機構房貸申貸人數出現顯著消長：傳統銀行體系年減24%，但農漁會逆勢成長30%，保險公司更以年增140%的驚人增速異軍突起。此現象反映購屋族在銀行緊縮政策下，正積極開拓非傳統借貸管道以突破資金困境。
銀行房貸縮減24% 非銀行機構逆勢突圍
數據顯示，2023年12月銀行體系新增房貸人數僅1.97萬人，較前年同期銳減逾6,000人，創近年單月最大降幅。反觀非銀行金融機構表現亮眼，農漁會當月承作2,631件，保險公司更從過往邊緣角色躍升至650件，雙雙較信用寬鬆時期呈現倍數成長。值得注意的是，非銀行機構不僅申貸量增加，利率更出現「超車」跡象：農漁會與保險公司平均利率2.25%，略低於銀行的2.3%，信用合作社則以2.69%居利率高位。
信用管制+升息雙重壓力 催生房貸新戰場
信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，此波轉向潮源於兩大推力：首先，央行信用管制大幅限縮銀行放貸彈性，部分購屋者因收入條件或物件類型遭銀行拒貸；其次，隨升息循環推進，保險公司資金成本優勢浮現，重燃進軍房貸市場意願。「過去保險業因通路限制淡出市場，如今利率環境改變，加上銀行承作意願下降，反而創造非傳統機構的切入機會。」曾敬德指出。
利率暗藏玄機 專家籲多方比價
儘管非銀行機構利率看似誘人，業界提醒民眾需留意隱形成本。曾敬德透露，央行資料顯示2024年12月至2025年1月首購族平均利率已達2.53%，高於聯徵統計的整體平均值，顯示銀行對特定客群實質加碼幅度更大。此外，農漁會雖利率較低，但多採「區域性審核」，都會區申貸者未必能享有同等條件；保險公司則可能搭配壽險商品綁約，增加總體財務負擔。
突破房貸寒冬 三大策略提高過件率
面對緊縮環境，專家提出實戰建議：
- 善用「混合比價」：同時諮詢銀行、純網銀、農漁會及保險公司，特別注意同銀行不同分行的授信條件可能差異。
- 強化財務證明：非銀行機構雖彈性較高，仍須備妥至少6個月的穩定收入紀錄，自營者可提供稅務資料佐證還款能力。
- 把握轉貸時機：若初期被迫接受較高利率，可設定1年後重新評估轉貸至傳統銀行，利用寬限期緩解前期壓力。
隨著房市進入「利率高原期」，此波非傳統房貸管道的興起，不僅重塑金融業版圖，更預示購屋策略將從「單一銀行依賴」轉向「多元資金拼湊」的新常態。能否在緊縮政策中突圍，考驗著購屋族對金融工具的掌握智慧。
