近期新台幣兌美元匯率強勢升值，引發市場對房價連動效應的熱議。回顧2019年中至2021年第3季，新台幣自31.5元大幅升值至27.7元，同期台北市房價上漲約10%，形成「匯率房市雙升」格局。然而信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言，當前金融環境與房市背景已截然不同，雖不動產仍具保值特性，但「要複製前波漲勢幾乎不可能」。
前波升值與房市連動分析
2019至2021年間新台幣緩步升值逾12%，曾敬德指出，當時房市正處「三大利多共振期」：
- 景氣復甦：自2016年修正後築底完成，剛性需求釋放
- 成本推動：疫情後全球原物料飆升，營建成本年增逾20%
- 資金潮：低利環境與熱錢回流推升資產價格
「當時每1元新台幣升值，背後都有實質購買力與營建成本支撐，」曾敬德分析，如今房市面臨「三高困境」——高房價、高房貸利率、高政策管制，加上平均地權條例限制法人購屋，市場動能已不可同日而語。
短期衝擊有限 資金動向成關鍵
針對本波新台幣急升，曾敬德提出關鍵觀察：
- 匯率波動劇烈：今年新台幣走勢「堪比虛擬貨幣」，單日震幅常逾1角，企業與投資人難以避險
- 股債雙殺效應：台股重挫搭配美債評價損失，削弱民眾資產配置能力
- 政策天花板：央行房市信用管制未鬆綁，限縮資金流入房市管道
「除非外資大規模將美元兌換新台幣投入不動產，否則匯率對房價的推升效果有限。」曾敬德強調，當前資產股雖受惠匯率題材，但實體房市需面對「329檔期推案天量」與「買方價格抗性」的供需拉鋸戰。
金融情勢複雜化 房市波動風險增
值得關注的是，本波新台幣升值伴隨三大隱憂：
- 產業匯損壓力：電子業海外營收占比高，若新台幣續強恐衝擊Q2財報
- 外資動向分歧：熱錢若快速撤出，可能引發匯率反向劇烈波動
- 政策調控工具：央行是否祭出新版「豪宅限貸令」抑制預期心理
曾敬德提醒，相較於前波「資金+成本+政策」同步寬鬆，現階段房市猶如「戴著腳鐐跳舞」，雖有通膨保值題材，但交易量能恐持續緊縮。市場人士預估，若新台幣匯率長期維持28元以下強勢區間，最快下半年才可能醞釀新一波「營建成本推升型」房價調整，但漲幅將顯著低於前波水準。
