今年第一季，房市呈現「價量俱疲」的疲弱態勢，市場普遍採取觀望立場。房市趨勢專家李同榮指出，自去年第四季起，七年多頭行情正式告終，市場現正面臨三隻黑天鵝與一隻巨大灰犀牛的多重挑戰。這三隻黑天鵝分別來自於：
- 建商資金動能被卡死
- 股匯市場動盪不安
- 川普效應影響全球經濟
而灰犀牛則是來自全球及兩岸地緣政治緊張局勢的嚴重考驗。
黑天鵝風險解析
1. 建商資金動能被卡死
自2021年起，央行連續推出七波限貸措施以打壓房市，其中前六波對大建商影響有限，反而激發新青安效應，促使部分建商積極購地與搶貸。相較之下，限貸政策卻對小建商造成致命衝擊，導致融資資金逐漸集中於大建商。
然而，隨著央行第七波限貸措施及強化金檢次數，針對大小建商的融資控管進一步收緊，再加上對建商餘屋貸款採取追溯既往的嚴格管理，無論規模大小，建商融資幾乎被凍結。
隨著2025年龎大交屋潮逼近，若建商不選擇削價求售，餘屋面臨的資金困境將可能惡化，成為未來市場的一大隱憂。
2. 股匯市場與房市的互動關係
李同榮進一步從三大面向剖析了股匯市場與房市之間的連動性：
- 基本面、技術面與政策消息面的綜合作用：股市與房市的互動往往依賴當時市場的基本經濟狀況、產業技術發展及政策消息。
- 資金流動的方向選擇：當房市低迷時，部分投資者會抽離房市資金，但是否轉投股市則取決於當前股市是否處於上升趨勢；若股市基本面不佳，資金更有可能流向定存或超額儲蓄存款體系。
- 近期股市波動：李同榮指出，過去一個月股市大盤從約23,000點急挫超過2,000點，這一現象正印證了房市低迷並非必然轉化為股市資金流入，反而暴露出市場整體資金信心不足的問題。
綜上所述，「股匯市動盪不安」正逐步成為2025房市的第二隻黑天鵝。
3. 川普效應對全球經濟的影響
李同榮表示，川普上任伊始便預見其「美國利益優先」與保護主義政策，隨後大打關稅貿易戰，此舉徹底打破市場經濟全球化的平衡，對全球經濟產生了短線劇烈衝擊與長線隱憂。
隨著各國紛紛下調全年GDP預測，台灣亦未能倖免。雖然台積電赴美擴大投資被視為長期利多，但短期內對房市與股市均構成不利影響，台灣GDP增長因此蒙上陰影，市場信心受到打擊，進而使得房市回升乏力。
灰犀牛風險：全球及兩岸地緣政治緊張局勢
除了上述三大黑天鵝，李同榮特別警告，全球與兩岸地緣政治的持續緊張將在未來兩到三年內隨時爆發。這隻巨大灰犀牛的出現，不僅將對台灣經濟產生巨大影響，更可能使房市遭遇前所未有的衝擊。儘管此風險帶來不少不確定性，但在市場大幅波動的關鍵時刻，這也可能成為部分投資者認為進場買入的黃金時刻。
數據與風險綜合分析
- 房市成交量與價格下降：第一季數據顯示，房市成交量和價格雙雙下滑，反映出市場觀望情緒濃厚與資金流動性受限的現狀。
- 連續七波限貸措施的長期效應：自2021年起的限貸政策，從初期對小建商的嚴重打擊，到後續對大建商亦開始顯現效力，預示著未來可能迎來一波建商餘屋大幅降價的趨勢。
- 股市波動與資金抽離：股市指數在短期內大幅下跌，進一步佐證了市場投資信心動搖，並且顯示出當房市與股市均未能形成有效資金流入時，投資者更傾向於保守操作。
- 外部經濟環境的不確定性：川普效應帶來的全球貿易戰與各國經濟下修，連同台幣貶值等因素，共同增加了市場風險，對未來房市及整體經濟景氣構成挑戰。
在面臨建商資金緊縮、股匯市場波動、全球保護主義衝擊及地緣政治緊張等多重因素影響下，台灣房市及整體經濟前景充滿挑戰。市場參與者應加強風險管理，密切關注國內外政策及經濟數據變化，以便在風險與機遇並存的局勢下做出更明智的投資決策。
