隨著《危老條例》時程容積獎勵將於今年5月正式落日，北台灣危老重建市場卻呈現冷熱兩極。根據《住展雜誌》最新統計，2023年北台灣危老重建住宅推案量為1,082.7億元，雖為歷年次高，但較前年衰退17.2%，更值得注意的是，新北市與新竹地區的危老推案量「腰斬」，反映建商對舊市區改建熱度降溫，轉向重劃區獵地開發的趨勢。
雙北危老案量縮 北市百億大案蓄勢待發
統計顯示，去年台北市危老推案量為756.8億元，年減127.4億元，新北市更從前年262.1億元驟降至190.1億元，案數更從32案砍半至15案。住展雜誌發言人陳炳辰分析，台北市素地稀缺，危老案仍為推案主力，但建商從送件到實際推案需時1至2年，導致「送件潮」與「推案量」存在落差。目前北市尚有「西華璞園」、「科達大巨蛋案」兩大百億危老案籌備中，大同、中山、士林等區亦有亮點個案，後市仍具潛力。
然而，北市精華區危老案飽和現象浮現。以大安區為例，前年危老案多達9件，去年僅剩4件；大同區亦從8案減至4案，直接導致整體量縮。去年指標案如中山區總銷180億元的「國賓皇琚」，揭露單價站上200萬元，總價突破2億元，顯見危老豪宅化趨勢；另如大安區「大安ONE」、中山區「森仰」均以高總銷與地段優勢吸引市場目光，但中小型建案供給減少，仍拖累整體表現。
重劃區土地吸金 新北、新竹危老案退燒
相較於北市，新北市與新竹地區危老推案明顯遇冷。新北市去年危老案數腰斬，僅板橋「大陸耑芃」以60億元案量撐場，永和、板橋等舊市區推案量同步衰退，五股、土城、淡水等區更因重劃區土地供給充足，危老案直接「掛零」。陳炳辰指出，建商在重劃區可取得大面積素地，開發效益高於舊市區整合，加上房市買氣聚焦新興區段，危老案自然退居二線。
新竹地區去年危老推案量僅97.8億元，年減58.3億元，除昌傑建設在北區推出10億元以上個案，其餘多為小規模建案。對比前年昌傑「60億元指標案」撐盤，去年明顯黯淡。業界人士分析，竹科周邊如竹北市等地重劃區蓬勃發展，建商優先搶攻大案，市區危老案因整合困難、規模有限，難以成為市場主力。
危老落日不悲觀 合併開發、安全需求撐長線
儘管時程獎勵進入倒數，陳炳辰認為危老重建仍具長期動能。未來基地若合併鄰地達200平方公尺，可持續申請規模獎勵，有助改善「紙片屋」問題；加上都更程序繁瑣，危老條例的快速通關優勢，仍吸引建商與地主合作。此外，近年地震頻傳，民眾對建築安全意識提升，老屋改建需求不減，危老市場在獎勵落日後，可望轉向「質精於量」的穩健發展模式。
危老重建政策催生的「黃金五年」即將落幕，但隨著雙北精華區大案陸續登場，以及居住安全議題發酵，危老市場未必就此熄火。然而，如何平衡重劃區開發與舊市區更新，將成為建商與政策制定者的下一道課題。
