隨著央行第七波信用管制發酵與銀行房貸門檻提高，2023年下半年起市場出現結構性轉變。根據聯徵中心最新數據顯示，非銀行體系房貸業務正以驚人速度成長，農漁會信用部與保險公司全年房貸新增人數分別年增30%與142%，成為房市資金緊縮下的意外贏家。
▍銀行體系限縮 資金缺口轉向填補
聯徵中心12月統計顯示，全體銀行房貸新增人數僅1.97萬人，較去年同期大幅衰退24%。反觀同期農漁會信用部新增2,631件房貸申請，年增率達30%；保險公司更以650件創下142%的驚人增幅。值得注意的是，非銀行機構平均房貸利率2.25%低於銀行體系的2.3%，形成「利率更低、審核更彈性」的雙重優勢。
| 金融機構類型 | 2023年12月新增房貸人數 | 年增率 | 平均利率（2024年底） |
|---|---|---|---|
| 全體銀行 | 19,700人 | -24% | 2.30% |
| 農漁會信用部 | 2,631人 | +30% | 2.25% |
| 保險公司 | 650人 | +142% | 2.25% |
▍保險業重返戰場 利率倒掛藏玄機
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，保險公司自2022年逐步退出房貸市場後，近期受惠「利差擴大」與「銀行限貸」雙重因素強勢回歸。他特別指出：「儘管保險公司資金成本高於銀行，但透過精算特定客群風險，反而能提供更具競爭力的利率方案。」
▍銀行緊縮效應擴大 首購族利率破2.5%
央行最新數據揭露，2024年底至2025年初五大銀行新承作首購房貸利率已攀升至2.53%，較管制前上升逾0.3個百分點。銀行業者私下透露，目前房貸審核不僅加強財力證明要求，針對第二屋貸款成數更從7成降至6成，部分案件甚至需排隊3個月以上等待資金額度。
▍專家建議：多管道比較成必修課
曾敬德建議購屋族可採取「三維度比價策略」：
- 跨機構比較：善用農漁會區域性優勢與保險公司彈性方案
- 數位金融工具：透過純網銀即時試算功能掌握利率波動
- 分階段規劃：先以較高成數取得貸款，待寬限期後再轉貸優化條件
市場人士預估，2024年非銀行體系房貸市占率可能突破15%歷史新高，這場「正規軍vs.游擊隊」的資金大戰，正悄然改寫台灣房貸市場版圖。
