央行自 2024 年起大刀限貸，砍掉第二戶貸款成數、取消寬限期、提高利率，目的直指抑制炒作氛圍。近期房市交易量急縮，但六都房價卻「靜水深流」，紋風不動——唯有一都微幅回檔，似奏出央行奏效的前奏。
📉 交易冷但價仍高
根據台灣房屋集團趨勢中心最新統計，2025 年前 4 月六都住宅單價均價：
- 台北市：從去年「7 字頭」一躍突破至「8 字頭」，每坪平均價達 81.5 萬元
- 桃園、台南、高雄：仍維持「2 字頭」親民區段
而僅剩 高雄市以 26.8 萬元/坪，較去年同期 28 萬元微跌 4.3%，為六都中唯一呈現下修者。
🔍 高雄獨走修正，來因何在？
台灣房屋集團執行長張旭嵐指出，高雄過去房價基期偏低，加上「亞洲新灣區」、「科技廠」、「新青安優惠貸款」等利多題材帶動，曾掀一波快速飆漲。但自從 2024 年央行限貸生效、台積電赴美設廠風波，加上預售戶交屋後轉售壓力湧現，使得高雄預售與成屋市場氛圍急轉，轉為觀望跟壓價，造成本波唯一「微修正」的都會區。眼前修正僅屬健康整理，不代表價格崩盤，反而為等待低點的買家提供了機會窗口。
📈 去年漲幅強，2025 收斂溫和
觀察過去三年的房價漲勢：2024 年 1–4 月各都年漲幅均超過 7%，其中高雄漲幅最高達 19.7%、桃園 16.7%、台南 12.6%；但到了 2025 年同期，年漲幅紛紛降至約 5% 左右，整體漲勢放緩。
張旭嵐也表示，自 2025 年以來的價格走勢，已明顯轉為「緩修盤整」：央行限貸效應仍在，銀行審查嚴謹、買方觀望情緒濃；屋主堅持價格、買方不肯追高，使得房價暫時停在高檔區域盤整。
🏦 銀行利率攀升，購屋心態保守
第一建經研究中心副理張菱育指出，目前央行緊縮政策尚未鬆綁，貸款利率高、成數縮，部分購屋族因此打退堂鼓。另加上外部如中美貿易摩擦等不確定因素，讓整體購買力趨近觀望，交易量明顯萎縮，房價目前呈現「耐得住」的格局，短期不見暴跌。
🌈 下半年：續修、但不崩？
展望後半年，央行限貸、銀行金檢仍嚴，整體政策不鬆手，預料房市仍處修正整理。交易量若不回升，價格可能緩步下修，但在景氣未陷入急凍＋屋主心理頑強下，崩盤風險不高。若外部宏觀如利率、地緣或企業投資情勢回穩，則房價將進入「耐心觀察後的小幅反彈」。
- 五都（除高雄之外）還沒動：房價持續高位抗拉、盤整穩住。
- 高雄是目前「唯一稍降」的都會區：小調整卻帶機會，成置產者觀察低點切入窗口。
- 未來走勢：溫和修正、多空交雜：央行限貸、高銀行利率壓抑買盤，空頭勢力仍在；但產業、預售及需求剛性仍在，支撐價格不至崩跌。
鉅軒代書提醒：現階段，如果是剛性自住需求，本區域若恰逢經濟或交通利多、社區未來發展有潛力，且與未來貸款條件匹配，現在進場未嘗不是安心之舉。作者將持續密切追蹤六都再次交易與價格動態，為您把關市場健康脈動。
