作者：鉅軒代書
「仲介費不能談？錯！有位客戶分享從4%談到2.5%，省下快20萬。」
在房價下修、買氣冷淡的現在，懂得「怎麼談仲介費」，才是真正的賣房關鍵。
仲介費怎麼算？法律上限與實務行情
根據《不動產經紀業管理條例》，仲介費不得超過成交價的6%。
一般行情：
- 賣方：3%～4%
- 買方：1%～2%
👉 重點是「可談的」！ 並非法律固定費率。當成交金額高、銷售過程短、或仲介未投入太多成本時，都有降價空間。
沒寫「底價」＝對賣方不利
若委售契約上只寫仲介費比例、但沒寫底價，代表仲介只要找到任何願意出價的買方，就能要求全額服務費。
解法：
在簽約時寫明底價或加註條款：「成交價低於 XX 萬時，服務費比例自動調整為 X%。」
什麼時機談最有效？房仲也看時機讓步
| 時機 | 是否能談 | 建議做法 |
|---|---|---|
| 📝 簽約前 | ✅ 最佳時機 | 寫入彈性條款、階梯收費制 |
| 👀 帶看期 | ⚠ 可觀察 | 若無人詢問可酌提調整意願 |
| 💰 買方出價低 | ✅ 關鍵時機 | 以「激勵式收費」談雙贏方案 |
| 🤝 成交前 | ⚠ 最後機會 | 變更條款一定要書面化 |
談判技巧：比「硬砍」更聰明的做法
- 理性談判： 帶成交行情資料，證明出價偏低。
- 雙贏提案： 「成交價若達 XX，我願付 Y%。」
- 理解成本： 承認仲介投入時間與成本，提出合理折衷。
- 書面落實： 任何口頭承諾，都要附在「契約變更同意書」中。
延伸閱讀：【存錢買房必讀】月薪3萬能買多少房？教你5分鐘算出自己的購屋能力！
成功案例分享
一名屋主指出：「我找出附近5件成交價，比行情低15%，最後房仲同意把仲介費從4%降到2.5%。」
💡 重點是「用數據說服，而非情緒壓價」。
仲介費不是固定成本，而是談判籌碼。
只要談得對，雙方都能得利：
- 房仲願意努力促成成交
- 賣方也能降低不合理成本
👉 在簽約前談清楚，比事後爭吵更有利。
懂得談判，才是最聰明的賣方！
