作者：鉅軒代書

近年來預售市場流行一招：把原本要一次到位的自備款拆成「建商分期」、「公司無息貸款」，以「月付幾萬、輕鬆成家」的話術吸引年輕首購族。表面看來像是建商讓利、減輕負擔，但這張看似柔情的優惠單，其實暗藏財務風暴——一不小心，交屋後可能面臨「雙重還款」或是補足銀行貸款差額的高額壓力。

下面幫你把關，拆解運作方式、潛在風險，並給出購屋前必做的 7 個檢查清單。

這不是銀行貸款，是建商把自備款變成分期帳款

建商分期（或稱公司無息貸款）主要目的，是讓購屋者在預售或交屋前/後，不必一次支付全部自備款（訂金、簽約款、開工款、交屋款等），改由建商接受分期還款。重點是：這不是銀行長期房貸，而是建商短期（通常 1–2 年）內要求償還的應收帳款 —— 本質上更接近「私人短期貸款」。

建商分期如何運作（常見流程）

1. 預售階段先付訂金＋簽約款，通常需先備 20%–30% 作為自備款。
2. 建商允許工程期間分階段繳款（地下室、上樑、完工等）。
3. 若自備款仍不足，建商提供「分期無息貸款」，買方可能需開本票/支票做擔保，約定交屋前或交屋後 1–2 年內分期還款。
4. 交屋時，買方向銀行申請房貸；銀行撥款後買方開始每月償還銀行貸款，但若仍有未還清的建商分期款，就會與銀行貸款同時成為還款負擔。

真實數字示例

假設總價 1,000 萬元、自備款 30%（300 萬）：

• 預付（訂金＋簽約＋開工）：200 萬
• 交屋款 100 萬 → 建商提供「交屋款無息分期」，例如分 24 個月償還，每月約 4.16 萬元。
  交屋後你可能同時背負銀行房貸月付 + 每月對建商的分期款，現金流壓力瞬間放大。

優點

• 減輕購屋初期現金壓力，讓首購族更快下定決心。
• 有些大型建商推出時，的確能幫消費者度過銀行審核與市場氛圍低迷的尷尬期。

主要風險

1. 雙重還款壓力：交屋後同時面臨銀行貸款 + 建商分期，月付總額可能超出預期。
2. 貸款成數風險：交屋時銀行核貸成數若低於預期，你得補足差額；若尚有建商分期未清，財務空窗更大。
3. 影響信用與法律風險：雖然分期款未必會上聯徵，但開立大量本票或逾期未繳，可能引發法律追索或影響日後金融往來。
4. 價格包含成本：所謂「無息」，利息成本可能已轉嫁到房價中，實際並非完全免費。

你該問建商的 6 個現場問題

1. 分期期限（幾年）與每月應繳金額是多少？
2. 是否需開立本票或支票？違約條款如何處理？
3. 分期款是否會計入房價或另計，價格是否可議？
4. 若銀行核貸成數不足，建商有無彈性或協助方案？
5. 合約內有無交屋保留款（依內政部定型化契約可保留 5%）條款？
6. 違約金計算方式與最高上限為何（通常不超過總價 15%）？

購屋前的 7 步檢查清單

1. 列出交屋後的「最壞情況每月支出表」（銀行房貸＋建商分期＋生活費）。
2. 確認分期是否要求本票，並評估票據風險。
3. 保留 5% 交屋保留款作為驗收籌碼（依法利器）。
4. 與銀行事先模擬核貸成數與月付，預留緊急現金緩衝。
5. 仔細閱讀違約條款、逾期利息與催收流程。
6. 優先選擇財力雄厚／上市建商（風險相對低，但價格空間小）。
7. 請代書或律師審閱預售與分期協議，避免口頭承諾未入約。

結論：利多話術要聽，帳更要算清楚

建商的「零利率分期」的確在短期能幫你紓解現金壓力，但它不是長期、穩定的替代性貸款方案。

購屋是人生大事，別讓「月付幾萬」的標語掩蓋了交屋後可能出現的財務真相——先把最壞情況模擬出來，確保即便銀行貸不到預期成數、或市場波動，你的現金流也能撐得住，這樣才能真正「無痛成家」。