作者：鉅軒代書
「簽約少八個字，轉手就少百萬！」——近來新北、桃園、台中等農地交易案頻傳「套繪陷阱」爭議，許多地主趁區段徵收題材熱賣土地，卻在過戶前被買方「反砍價」、要求折讓三成。
專家直言，這些糾紛幾乎都源於契約中少寫一行字、漏一條但書，讓賣方最後不僅價金被砍，甚至連未來徵收補償權也拱手讓人。
🧨高價售地變砍價戰 「套繪管制」成致命漏洞
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，一名共有人趁徵收傳聞，以高價脫手農地持分，豈料過戶前夕被買方突襲要求降價。買方理由是土地受到「套繪管制」，可能導致未來抵價地面積縮水，因此要求折讓三成。
「市場冷清時，買方砍價的刀特別利。」鄭文在說明，「套繪管制」本是避免同一地重複使用的管理制度，依法在區段徵收後會自動解除，但若契約中未明確註明，賣方就會陷入被動。
他強調，只要在合約中補上這句關鍵條文：
「依《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，若經區段徵收變更為非農業用地，套繪管制自動解除。」
即可避免買方藉機砍價。
⚠️未列「無污染保證」也能被攻擊
另一宗案件中，買方在簽約後突然主張「賣方未告知土地污染紀錄」，要求折價百萬。實際上該地根本未檢測過，但因契約中未加註「保證無污染歷史」但書，讓買方有機可乘。
這些陷阱幾乎都藏在細節裡
鄭文在提醒：「精明買家不會砍你地價，他們砍你條文。」
💣三大農地契約地雷
| 項目 | 問題描述 | 常見後果 |
|---|---|---|
| 1️⃣ 未載明套繪管制狀態 | 契約未註明是否受套繪影響 | 遭買方砍價或主張交易瑕疵 |
| 2️⃣ 未詳列使用限制 | 未寫明「現況使用」與「耕作權」歸屬 | 買方可主張未揭露事實、要求降價 |
| 3️⃣ 未明定徵收補償權歸屬 | 未寫「抵價地隨土地移轉」 | 買方主張權利瑕疵，賣方被迫降價成交 |
✅賣方「契約自保三原則」
- 所有土地現況與限制必須明載（包括套繪、污染、耕作情形）
- 徵收與補償權條款逐字確認，不留模糊空間
- 所有口頭承諾都要落字為憑，避免事後爭議
鄭文在補充，如果地主發現土地被套繪管制，可查明是否曾領建照未動工，只要繳回原執照、附上現況照片與套繪圖，即可向縣市政府申請解除。
🔍真正保你平安的不是價格，是契約
當前農地市場從熱轉冷，買方更容易「挑條文砍價」。
與其事後為一條但書打官司，不如簽約前多花三十分鐘確認每句話。
在農地交易的戰場上，能守住財產的，不是最高出價的人，而是看得懂契約細節的那個人。
