全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）台灣總部確定落腳北投士林科技園區（北士科），這顆「核彈級」利多不僅重塑台北科技廊帶格局，更為周邊房市投下震撼彈。據市調機構統計，消息曝光後，北士科新案單週來客量暴增30.8%，北投區來客數亦成長27.3%，建案現場人潮湧現，甚至傳出「封盤惜售」現象。然而，這波熱潮背後，隱藏著供需失衡、政策調控與市場分化的多重玄機。
科技巨頭進駐，房市「核彈級」利多引爆
輝達總部選址北士科T17、T18地塊，預計2028年完工，將以「輝達設計、新壽興建、整棟承租」模式運作。此舉不僅吸引供應鏈企業進駐，更預估未來5年將帶動3萬名高薪科技人口移入，成為區域房市最大引擎。
據《591新建案》調查，5月以來北士科新案平均單週來客數達17組，較4月成長30.8%；北投區來客數亦從11組攀升至14組，顯示外溢效應擴散至周邊。建商趁勢調價，部分案場開價站上每坪140萬元，甚至有業者暫停銷售以醞釀漲幅。
供需失衡：高總價門檻 vs. 科技新貴購買力
儘管需求激增，北士科房市卻面臨「有行無市」隱憂。分析指出，輝達台灣員工年薪中位數約300萬元，雖高於一般水準，但區內新案總價動輒5,000萬至6,000萬元，即便雙薪家庭也需負擔高額貸款。此外，央行打炒房政策限制貸款成數（如2房限貸5成），進一步壓縮買方動能。
信義房屋觀察，北士科近三年預售案單價已達106萬至114萬元，相較南科初期每坪20萬元的基期，漲幅空間有限。樂居科技創辦人李奕農更直言，輝達進駐帶動的住房需求遠低於台積電，且北士科房價基期已高，難以複製南部「瘋台積」暴漲模式。
建商策略分歧：惜售觀望 vs. 加速開發
面對市場熱潮，建商操作呈現兩極化。部分業者如新潤興業選擇「順銷不封盤」，強調長期穩健經營；亦有地主趁勢惜售土地，等待價格抬升。另一方面，新紡等資產股持有1.3萬坪土地，堅持「只租不賣」策略，轉向開發辦公大樓與廠辦，瞄準企業長期租賃需求。
值得關注的是，北士科住宅供給量嚴重不足。據估算，若以輝達員工購屋需求推估，符合其預算的新建案僅個位數，可能迫使買方轉往市中心或外圍低價區。例如，捷運唭哩岸站周邊單價僅61.6萬元，與芝山站價差達20萬元，成為首購族新熱點。
政策與風險：央行緊箍咒 vs. 長期紅利
央行自去年9月第七波打炒房後，房市買氣急凍，北士科亦受波及，預售案均價一度下修1.2%。儘管輝達利多注入活水，但業界坦言，若政府不放寬貸款限制，自住客仍難以跨越門檻。此外，北士科尚處開發初期，生活機能與交通配套仍需時間成熟，短期炒作風險不容忽視。
然而，長期來看，結合台積電研發中心、外商企業聚落及百貨商圈規劃，北士科有望成為「台北矽谷」，帶動房價溫和成長。專家建議，投資人應聚焦「產業落地、就業擴散、機能升級」三大指標，避免盲目追高。
