房市寒冬來得又急又猛！國內房貸市場自2022年下半年啟動信用緊縮機制後，近日再度升級管制措施。據不動產界透露，公股行庫已將收支比評估標準全面調升至200%水位，年收入未達200萬元的首購族，面對總價2000萬元住宅恐面臨「自備款翻倍」的購屋危機。
房貸緊縮常態化 自備款門檻飆升
最新房貸審查標準顯示，年收140萬以下族群衝擊最劇，貸款成數遭下修至6成。以雙北市主流2房產品總價1800萬元估算，自備款將從傳統8成的360萬元暴增至720萬元，等同消滅首購族進場機會。更嚴峻的是，這波信用緊縮已從公股銀行蔓延至民營金融機構。
「這不是雨天收傘，根本是暴風雪中拆屋頂！」房市觀察家Sway接受本刊專訪時直言，銀行端除調升收支比標準，更同步祭出三大殺手鐧：全面取消寬限期、拒絕40年期房貸申請、30年期房貸成數限縮至7成。三管齊下讓借款人不僅面臨資金斷流危機，更喪失財務緩衝空間。
傳統融資手法全面失效
值得注意的是，過往常見的「保人戰術」與「資產槓桿操作」同步失靈。Sway分析，現行審查制度將連帶保證人收入合併計算，若雙親月退休金未達5萬元，反可能拖累貸款條件；而透過舊屋增貸套現的投資客，近期頻遭國稅局追繳贈與稅，已有案例需提前清償千萬房貸。
這波信用海嘯重創郊區房市，銀行鑑價普遍低於成交價15%-20%，導致轉售市場出現「7成房貸魔咒」。某仲介業者透露，新北蛋白區出現投資客欲平轉逃生，但買方發現需額外準備200萬價差自備款後紛紛卻步，目前待售物件平均滯銷期已突破8個月。
面對房貸核貸條件持續惡化，鉅軒代書建議購屋族應進行「壓力測試沙盤推演」：將自備款準備金提高至總價4成、以基準利率2.5%計算月付金，並預留24期房貸資金作為安全緩衝。這場房市信用風暴何時趨緩仍屬未知，但能確定的是，過去「高槓桿買房」的遊戲規則，已正式畫下休止符。
