自2024年9月央行祭出第七波信用管制以來，政府打房政策持續發酵，中古屋市場價量明顯修正，但預售屋價格卻仍如「鐵板一塊」，甚至與中古屋價差進一步擴大。根據統計，打房前半年預售屋單價平均較中古屋高出36%，如今價差已擴大至51%，顯見市場對預售行情的信心仍難撼動。
價差擴大：預售屋與中古屋的價格鴻溝
台北市為例，近一年預售屋均價達123.3萬元，中古屋僅78.7萬元，價差44.6萬元。其中，大安區預售屋均價164.2萬元，較中古屋105.8萬元高出58.4萬元，為全市價差最大區域；中正區則因中古屋基期高，價差僅29.7萬元。
台北市各行政區預售屋與中古屋單價價差（2024年4月-2025年3月）
| 行政區 | 預售屋均價（萬元/坪） | 中古屋均價（萬元/坪） | 價差（萬元） |
|---|---|---|---|
| 大安區 | 164.2 | 105.8 | 58.4 |
| 松山區 | 145.1 | 88.3 | 56.8 |
| 信義區 | 145.0 | 90.0 | 55.0 |
| 中正區 | 128.8 | 95.0 | 29.7 |
| 萬華區 | 97.8 | 62.8 | 35.0 |
| 資料來源：永慶房屋、實價登錄統計 |
預售屋抗跌的三大關鍵因素
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建商資金雄厚，撐價意願強
住展雜誌發言人陳炳辰指出，建商因已售戶合約限制，難以調降價格，加上資金實力雄厚，寧可延長銷售期也不願降價求售。例如台中北屯區、桃園青埔等推案熱區，即便交屋壓力大，建商仍傾向以「送裝潢」、「低自備」等方案維持價格。 -
政策限制轉售，投資客退場
自《平均地權條例》禁止預售屋轉售後，投資客無法透過短期轉手壓低價格，市場籌碼趨向穩定。馨傳不動產執行長何世昌分析，此舉雖抑制炒作，但也讓建商成為價格主導者。 -
新青安貸款支撐剛需買盤
2023年推出的新青安貸款，雖因違規轉租遭嚴查，但仍吸引首購族進場。央行第七波信用管制雖限制第二戶貸款成數至5成，但首購族仍可透過低利率優惠支撐預售市場需求。
隱憂浮現：第二季成房市關鍵觀察期
儘管預售屋價格短期持穩，但專家警告，若成交量持續低迷，建商恐面臨資金壓力。何世昌指出，過去建商多能撐一年，若今年第二季成交量無法回升至每月6千件以上，下半年價格修正壓力將升高。此外，2024年下半年全台預售屋交屋量達5.7萬戶，台中北屯、梧棲等重災區恐湧現斷頭潮。
政策效果有限？專家呼籲「精準打擊」
房市趨勢專家李同榮直言，第七波信用管制雖抑制投機，卻也誤傷換屋族與中小型建商。例如「名下有房者購屋無寬限期」政策，使繼承或換屋民眾貸款難度大增。他建議政府應針對多戶囤房者加重稅負，而非全面緊縮信用。
預售屋價格的僵固性，反映建商對長期房市的信心，以及政策對供需結構的影響。然而，隨著升息、貸款成數限制與交屋潮來襲，這道「鐵板」能否持續堅挺，2024年第二季將是關鍵轉折點。
